Как продать садовый участок быстро

Ослабление рубля: когда лучше продавать и покупать дачи?

Еще неделю назад считалось, что продать дачу в России сложно: предложений на рынке очень много, доходы у граждан не растут, а дача все же не самая необходимая вещь для жизни, чтобы отдавать за нее последние сбережения. Но буквально в последние дни ситуация изменилась: сейчас эксперты считают, что в ближайшее время интерес к покупке загородной недвижимости резко и сильно вырастет: во-первых, из-за того, что зима в Центральной России закончилась раньше обычного и покупатели могут осматривать участки, а в главных, из-за ослабления рубля.

Почему сейчас может вырасти спрос на дачи

• В последние три года цены на дачи не росли, их не особо-то покупали, поэтому сейчас есть хорошие предложения, и люди будут стараться ими воспользоваться;
• Из-за эпидемии короновируса многие горожане не могут поехать на отдых за границу, и теперь им нужна дача;
• Люди сейчас будут стараться быстро избавиться от дешевеющих рублей, и покупка дачи – хороший способ спасти сбережения.

Эксперты говорят: цены на недвижимость в ближайшее время вырастут не сильно, а вот спрос должен подрасти. Так было и во время кризиса 2014 года: люди пытались сохранить деньги, именно покупая недвижимость.

А вот если подумывали купить, лучше отложите это до лета.

Сейчас, наоборот, нужно подождать и посмотреть, как поменяется ситуация. Если тренд будет долгосрочный, то, конечно, нужно покупать недвижимость, но может быть, завтра все договорятся и всё вернется на свои места.

Пора бы уже привыкнуть к обвалам рубля. В 1998 году после дефолта, я купил свою первую квартиру и доллары оказались очень кстати, накопления выросли в шесть раз.

Как быстро продать дачу

Охотнее всего покупают дачи, построенные из качественных материалов, ухоженные, с коммуникациями и подъездными путями, расположенные не дальше, чем 30-40 км от города. Остальные из-за высокой конкуренции продать всегда было труднее. Но и их можно сделать привлекательными для покупки, если:

• Сделать предпродажную подготовку – выбросить все ненужные вещи, сделать мелкий ремонт, навести чистоту в доме и привести в порядок участок. Эти незамысловатые уловки и правда работают.
• Подготовить все документы, включая даже договоры с газовиками и т.п. Это всегда повышает востребованность объекта недвижимости.
• Правильно показать дачу покупателю: рассказать о самой удобной дороге до места, исчерпывающе ответить на все вопросы, назвать все преимущества вроде озера или леса рядом, объектов инфраструктуры и т.п.

Как безопасно купить загородный дом, читайте на FORUMHOUSE.

Нюансы покупки дачного участка в садовом товариществе

Многие люди не до конца понимают отличие земельных участков, предоставленных для садоводства и для индивидуального жилищного строительства.

Но в зависимости от правового режима участка может отличаться процедура купли-продажи.

Сделки по приобретению земли в садовых товариществах имеют свои особенности, о которых необходимо знать до оформления. Обо всех тонкостях поговорим в статье.

Правовое регулирование

Покупателю участка следует ознакомиться с нормами ЗК РФ.

В кодексе описано:

• какие категории земель существуют;
• существующие ограничения и обременения земель (например, сервитуты);
• порядок ведения кадастрового учёта.

Правила составления договоров купли-продажи закреплены в главе 30 ГК РФ. Общие положения о договорах установлены в подразделе 2 этого кодекса.

Главный документ – это закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Покупатель становится собственником только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Регистратор проверяет, имеют ли право участники сделки совершить куплю-продажу, и может отказать во внесении сведений в ЕГРН при наличии нарушений закона.

Порядок действий

Сначала покупатель подыскивает подходящий участок. Не имеет значения, состоит ли собственник в товариществе, главное – земля предоставлена для ведения садоводства.

Важно! На участке не должно быть зарегистрированных строений. По российскому законодательству земля следует судьбе дома, а не наоборот. Собственник здания может требовать от владельца участка предоставить ему территорию для обслуживания своей недвижимости.

Для покупки земли понадобятся:

1. выписка из ЕГРН;
2. документ, подтверждающий правомерный переход права собственности (договор приватизации, купли-продажи, дарения, решение суда, свидетельство о праве на наследство или иной);
3. кадастровый паспорт, если он есть (с 2017 года заменён на выписку из ЕГРН);
4. справка от правления СНТ, где находится участок, подтверждающая отсутствие задолженности у собственника по целевым и членским взносам;
5. справки из ПНД и НД о том, что собственник не состоит на учёте в этих организациях;
6. справка из БТИ о наличии недвижимости на участке (в документе должно быть указано, что строений нет);
7. согласие супруги/а на совершение сделки, заверенное у нотариуса (если владелец состоит в браке).

Указанные документы не обязательны для представления. Но покупатель требует их, чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной.

Если собственник участка не состоял в СНТ, у него должны быть договоры на использование общего имущества товарищества. Владелец земли не должен иметь долгов перед объединением собственников участков.

Договор купли-продажи составляется сторонами самостоятельно.

В документе должны быть следующие разделы:

• сведения о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, паспортные данные продавца и покупателя);
• предмет договора – продавец передаёт, а покупатель оплачивает и принимает земельный участок (указывается месторасположение участка, площадь, кадастровый номер, назначение и другая информация);
• права и обязанности сторон – продавец обязан передать имущество в определённый срок, а покупатель должен его оплатить (в этом разделе нужно указать, кто обязан провести регистрацию сделки);
• стоимость и порядок расчётов – указывается сумма в рублях, которая причитается продавцу, способ оплаты (наличными или переводом на банковский счёт), сроки уплаты (до передачи участка, после передачи или частями);
• меры ответственности (пеня за несвоевременную оплату, компенсация фактически понесённых убытков из-за виновных действий контрагента);
• заключительные положения – порядок разрешения споров, срок действия договора, количество экземпляров договора и т.д.;
• подписи, фамилии и инициалы сторон.

Сторонам потребуется 3 экземпляра договора: по одному для покупателя и продавца и ещё один оригинал будет храниться в Росреестре.

Когда договор заключён, земля передаётся в собственность покупателя. Для этого подписывается акт приёма-передачи. Покупатель и продавец могут обойтись без передаточного акта, если сами укажут это в договоре: такой порядок установлен в статье 556 ГК РФ.

Далее покупатель обращается в Росреестр для регистрации своего права на участок.

Для процедуры потребуется:

1. заявление по установленной форме;
2. 2 оригинала договора купли-продажи;
3. копии страниц паспорта;
4. подтверждение оплаты госпошлины;
5. доверенность и паспорт представителя, если гражданин передал право представлять его интересы другому лицу.

Обратиться в Росреестр можно:

• лично, придя в офис;
• направив обращение по почте;
• через МФЦ;
• в электронном виде;
• на дому (доступно ветеранам и инвалидам ВОВ, инвалидам 1 и 2 групп).

Важно! Обратиться в Росреестр можно до завершения всех расчётов по договору.

Гражданин передаёт документы регистратору. Специалисты Росреестра вносят сведения в земельный кадастр, что занимает до 10 рабочих дней. После этого новому собственнику возвращают 1 оригинал договора с отметкой о регистрации. По желанию владельца выдаётся выписка из ЕГРН с актуальной информацией.

На продавца надела в процессе оформления ложатся следующие расходы:

• 300 рублей за оформление выписки из ЕГРН;
• 255 рублей за справку из БТИ;
• от 1600 до 2000 рублей нужно заплатить за справки из ПНД и НД;
• от 1100 рублей потребуется на оформление у нотариуса согласия супруги на совершение сделки.

Покупатель платит 2 000 рублей за регистрацию договора в Росреестре. Эти расходы также может взять на себя продавец по взаимной договорённости сторон.

Особенности процедуры оформления сделки с собственником

Собственник участка должен подчиняться решениям общего собрания членов СНТ. Например, нужно оплачивать целевые взносы в полном объёме, даже если человек недавно стал владельцем земли.

Новый собственник не обязан вступать в СНТ. В этом случае с ним будут заключены отдельные договоры на использование инфраструктуры товарищества:

Тарифы определяются товариществом. Формально на участке можно строить только садовый дом. Но если надел находится на территории населённого пункта, собственник может построить на нём капитальное строение.

Дом должен соответствовать ряду требований:

• не более 3-х этажей (не выше 20 метров);
• есть несущие конструкции, инженерные сети – холодное и горячее водоснабжение, электричество, канализация, вентиляция (в домах до 2-х этажей может не быть водоснабжения и канализации);
• есть почтовый адрес.

Если все условия соблюдены, помещение признаётся жилым, и в нём можно регистрироваться.

Подводные камни и возможные сложности

При покупке нужно обязательно проверить, не занимает ли собственник участка чужую землю. Часто случается, что владельцы неверно установили забор, захватив часть территории у соседа или кусок земель общего пользования.

В этом случае продавец должен узаконить существующее положение, оформив в собственность используемые излишки земли. Или перенести забор так, чтобы освободить незаконно занятую территорию.

Перед сделкой нужно обязательно проверить несколько аспектов:

1. в отношении участка были проведены кадастровые работы, он имеет оформленные границы, нанесённые на кадастровую карту Росреестра;
2. собственник земли и продавец – это одно и то же лицо;
3. цель использования участка – садоводство.

Вся необходимая информация есть в выписке из Росреестра.

Участок должен быть оформлен как собственность продавца.

Некоторые граждане продают наделы, которые предоставлены им в пользование как членам садовых товариществ. Продажей называется ситуация, когда бывший владелец участка прекращает своё членство, а новый собственник занимает его место в товариществе.

Приобретение неоформленного участка связана с большими рисками. Не существует шаблона договора для оформления сделки по переуступке членства в некоммерческой организации. Решение о принятии нового члена товарищества принимается на общем собрании, и кандидатуру могут отклонить.

Заключение

При покупке участка, расположенного в садовом товариществе, нужно убедиться, что собственник не имеет долгов перед объединением собственников по потреблённым коммунальным услугам и по взносам (членским и целевым). Оформляется стандартный договор купли-продажи, сделка подлежит государственной регистрации.

Полезные советы для тех, кто хочет быстрее продать дачу

Риэлторы запугивают дачников — продать фазенду без помощи специалистов очень сложно, поэтому необходимо обращаться за помощью в агентства недвижимости. На самом деле такая агитация — лукавство. При правильной предпродажной подготовке продать дачу самому под силу любому собственнику. Нужно навести порядок в документах и в реале — в домике, на огороде и грядках.

Документы

Главная ошибка собственника, которая отталкивает 95% потенциальных покупателей — отсутствие правоустанавливающих документов на дачный домик и земельный участок под ним. Проверить, все ли в порядке с документами, можно на сайте Росреестра. Для этого нужно заказать простую выписку из ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости. В этом документе будет отображены:

• форма собственности и фамилия, имя, отчество владельца;
• назначение пользования дома и земли;
• категория земель;
• кадастровая стоимость объекта;
• кадастровый номер;
• координаты с квартальным номером или реальные точки на кадастровой карте.

Такой документ должен быть и на домик, и на участок. Если в ЕГРН не указан владелец или есть неточности в данных объекта, то нужно обратиться в отделение Росреестра в своем населенном пункте для устранения ошибки или внесения уточненных данных о владельце недвижимости. Если участок находится в области плотной застройки, то нужно межевание границ, которое возможно только при приватизации участка или при покупке его по договору купли-продажи, вступлении в наследство или по дарственной.

Объявление и фото

Согласно статистическим данным, самые популярные площадки для размещения объявлений о продаже квартир, домов — специализированные интернет сайты. Бумажные объявления, наклеенные на доски возле подъездов или на столбах уже утратили свою популярность.

Первое впечатление о даче оказывает главная фотография объявления. В качестве центрального фото можно разместить изображение дома на фоне участка и надворных построек. Также на первых фото можно разместить технический план участка и домика, если они есть. Сделать фото — акцент нужно на достоинствах дачи: если есть удобства в доме (заведена вода, туалет и душевая), то их нужно запечатлеть на фото. Неплохо выставить несколько изображений ремонта и внутреннего убранства. Также нужно отметить бани, сараи, теплицы, зоны барбекю, мангалы, если они есть. Фото участка лучше делать поздней весной или летом, когда в саду обилие зелени и цветов. Это сделает общее впечатление более приятным.

Уборка

Если в доме или на участке царят бардак и хаос, то фото такого беспорядка только оттолкнут покупателей. Прежде всего внутри дома нужно убрать все лишние вещи, вымыть полы, протереть окна. Если стены, пол, потолок оставляет желать лучшего, то можно сделать небольшой косметический ремонт — переклеить новые обои, постелить линолеум, наклеить потолочную плитку.

Такой ремонт должен быть бюджетным и не превышать 10% от той суммы, которую планируется выручить от продажи.

Когда покупатели придут смотреть дачу, первое, что они увидят, будет забор, калитка и палисадник. Поэтому прорехи в штакетнике нужно забить, подтянуть сетку — рабицу, выровнять столбы, покрасить ворота. Из цветника нужно сгрести старую листву, вырвать засохшую траву.

В саду также рекомендуется навести небольшой марафет. Старые неплодоносящие деревья нужно вырубить, разросшиеся кустарники проредить. Если садовый инвентарь (лопаты, грабли, тяпки, секаторы) валяется по участку, то его необходимо собрать в сарае или другом месте, предназначенном для хранения.

Все то, что пришло в ветхость, нужно или убрать, или починить. Потому что это создает неблагоприятный вид. Облупившуюся краску нужно зашкурить, снять и нанести эмаль. Главные принципы предпродажной подготовки — недорогой ремонт, но аккуратный. Важно не придавать экстерьеру и интерьеру выраженную половую или профессиональную принадлежность. То есть нельзя клеить розовые обои или делать мебель в форме детских машинок.

Как себя вести на показе

Если объявление и его описание привлекло покупателей, то важно не спугнуть их при показе загородной усадьбы. Нужно определиться с ценой и допустимым торгом. Если завысить цену, то продажа такого объекта недвижимости может затянуться на не один год. Слишком низкая цена может привлечь перекупщиков или мошенников.

Важно продемонстрировать покупателям только положительные аспекты дачи — близость до инфраструктуры — магазинов, остановок, больниц; состояние дорог и подъездных путей к даче; наличие коммуникаций — электроэнергия, вода питьевая и для полива, канализация, септик, газоснабжение, охрана садового некоммерческого товарищества и величина взносов при членстве в кооперативе.

Если покупатели обратят внимание и сделают акцент на недостатках дачи, нужно спокойно на это реагировать и идти на компромисс, если это реальные покупатели. При весомых недостатках фазенды нужно быть готовым к хорошему торгу, который вступает в качестве компенсации за минусы.

Форма расчета и выход на сделку

Для того чтобы совершить и оформить сделку, на дачу должны быть оформлены правоустанавливающие документы. Сделку можно регистрировать в МФЦ (многофункциональном центре), отделении Росреестра, через нотариуса и на сайте гос.услуг. Для этого составляется договор купли-продажи в 3-х экземплярах, акт приема-передачи. Покупатель должен оплатить госпошлину за участок 200 рублей и за дом 2000. Эта цена едина для всей территории Российской Федерации. Порядок расчета зависит от выбора сторон сделки.

Некоторые банки одобряют ипотеки на дачи под такой же процент, как и на квартиры в многоквартирных домах.

По сложившейся традиции, при расчете наличными деньгами, покупателю делают небольшую скидку, так как наличка позволяет продавцу получить деньги в максимально короткий срок. При виртуальных переводах возможна задержка доставки суммы на счет продавца до 7 рабочих дней.

После того как регистрирующий орган оповестит покупателя и продавца, первый может забрать переоформленные документы на дачу, где он будет числиться владельцем и свой экземпляр ДКП. После оформления сделки на счет продавца поступают деньги при безналичном расчете по безопасному оформлению, также бывшему хозяину выдается его договор, чтобы он мог подтвердить перед налоговой факт продажи недвижимости. При необходимости оформить декларацию или оповестить ФНС о том, что дачу на нем более не числится, чтобы не начисляли налог.

Продажа дачи — дело хлопотное, но выполнимое собственником без помощи маклеров и агентов-риэлторов. Для того чтобы привлечь покупателей, нужно разместить объявление о продаже на максимальном количестве площадок-агрегаторов, составить красивое описание, выставить корректные фото. Цена за дачу должна быть адекватной, не завышенной, предполагать небольшой торг. На участке и в доме нужно навести порядок, убрать мусор. При показе фазенды важно акцентировать внимание на достоинствах участка и идти на соглашение с реальными покупателями.

2.